Zdarza się, że zakup udziałów w nieruchomości przedstawiany jest jako ciekawa opcja inwestycyjna. Mniej jednak mówi się o potencjalnych ryzykach takich transakcji.
Co oznacza współwłasność nieruchomości?
W polskim prawie udział w nieruchomości wiąże się ściśle z pojęciem współwłasności nieruchomości. W sytuacji, gdy kilka osób lub podmiotów (np. spółek czy stowarzyszeń) wspólnie kupuje nieruchomość, stają się jej współwłaścicielami. Nie każda transakcja wiąże się jednak z powstaniem określonego udziału po stronie kupujących. Kodeks cywilny w art. 196 wymienia dwa rodzaje współwłasności:
- w częściach ułamkowych oraz
- współwłasność łączną.
We współwłasności ułamkowej powstaje określony udział w nieruchomości. Udziały, czyli ułamki własności nieruchomości, mogą być nierówne. Współwłaściciel z większym udziałem ma wtedy więcej praw, ale również więcej obowiązków. Ten rodzaj współwłasności dotyczy większości przypadków, tj. zakupu przez obce sobie osoby fizyczne oraz osoby prawne, ale również małżonków objętych rozdzielnością majątkową.
Współwłasność łączna to rzadziej występujący przypadek. Powstaje wtedy, gdy między współwłaścicielami istnieje szczególny stosunek osobisty. Można tu wymienić małżeństwo (bez rozdzielności majątkowej) czy spółkę cywilną. Ten osobisty stosunek między małżonkami czy wspólnikami spółki powoduje, że decyzje dotyczące nieruchomości są podejmowane wspólnie, a wielkość udziałów jest nieokreślona. Przy tym rodzaju współwłasności nie możesz więc samodzielnie dysponować udziałem i np. go sprzedać. Dopóki istnieje stosunek prawny między współwłaścicielami, nie można też znieść współwłasności. Przykładowo małżonek, który chce sprzedać „swoją połowę” nieruchomości, musi najpierw zakończyć majątkową wspólność małżeńską przez np. podpisanie intercyzy lub rozwód.
Jakie prawa ma współwłaściciel nieruchomości
Z własnością nieruchomości wiążą się trzy podstawowe prawa:
- do korzystania z nieruchomości, czyli prawa do jej używania, ale również wynajęcia czy użyczenia,
- do jej posiadania, czyli fizycznego władania nieruchomością i zamieszkania w niej,
- do rozporządzania, czyli np. sprzedaży czy darowizny, ale również obciążenia hipoteką czy służebnością.
Współwłaściciel ma zbliżone prawo do korzystania i posiadania nieruchomości, podobnie jak właściciel całości. Paradoksalnie każdy ze współwłaścicieli może korzystać z całej nieruchomości bez względu na wielkość przysługującego mu udziału. Kodeks cywilny wskazuje jednak, że współwłaściciel musi uwzględnić interes pozostałych osób. Polega to na prawnym obowiązku umożliwienia wszystkim współkorzystania i współposiadania nieruchomości. Realizacja tego w praktyce bywa często niemożliwa. O ile np. wszyscy współwłaściciele drogi mogą z niej korzystać wspólnie, to w przypadku zabudowanego gruntu lub lokalu trudno to sobie wyobrazić.
Kwestia rozporządzenia udziałem jest uregulowana w art. 198 Kodeksu cywilnego, który mówi, że:
„Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.”
W zakresie pojęcia rozporządzania mieszczą się m.in. sprzedaż i darowizna, ale również obciążenie udziału niektórymi ograniczonymi prawami rzeczowymi. Można więc udział obciążyć hipoteką oraz użytkowaniem, ale nie można służebnością1 i zastawem. Służebność mieszkania obciąża bowiem całą nieruchomość, a zastaw wymaga wydania nieruchomości.
Udział w nieruchomości można też sprzedać bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Przy czym przepisy przewidują tu dwa wyjątki. Pierwszy – dotyczący nieruchomości rolnej, przewiduje przede wszystkim prawo pierwokupu udziału przez pozostałych współwłaścicieli (art. 166 Kodeksu cywilnego). Drugi w art. 1036 Kodeksu cywilnego, dotyczy wymogu zgody współspadkobierców (oraz małżonków) na sprzedaż udziału (szerzej ten wątek wyjaśniam niżej).
Podsumowując tę część, warto zapamiętać, że udział w nieruchomości daje z jednej strony prawo do korzystania z całej nieruchomości, natomiast z drugiej co do zasady możliwość sprzedania lub darowania bez zgody pozostałych współwłaścicieli. więcej na portalu
- Potwierdził to Sąd Najwyższy w Postanowieniu z 29 maja 2015 r., sygn. akt V CSK 416/14 ↩︎
